COVID-19 : mesures impactant les secteurs de l’immobilier

1. Loi d’urgence pour faire face à l’épidémie de COVID-19

Le Parlement a adopté le 23 mars 2020 la loi n°2020-290 intitulée « loi d’urgence pour faire face à l’épidémie de covid-19 ».

Cette loi autorise le gouvernement français à prendre par ordonnance des mesures relevant ordinairement de la loi, sans consultation ou vote du Parlement, jusqu’au 24 juin 2020.

Ces ordonnances pourront entrer en vigueur rétroactivement à compter du 12 mars 2020.

A ce jour, l’état d’urgence sanitaire est déclaré pour une durée de deux mois à compter de l’entrée en vigueur de la loi.

Après avoir initialement retenu comme date d’expiration de l’état d’urgence sanitaire le 24 mai 2020 à minuit, par une ordonnance n°49903 du 10 avril 2020, le Conseil d’Etat retient désormais une date d’expiration de l’état d’urgence sanitaire au 23 mai 2020 à minuit.

Cette interprétation a été retenue par le Ministère de la Justice dans une circulaire du 17 avril 2020 précisant que « la durée de l’état d’urgence sanitaire est prévue pour s’achever le 24 mai à 0 heures (…) ». Le 24 mai est donc exclut de la durée de l’état d’urgence.

2. Baux

2.1. Locaux professionnels et commerciaux

L’article 11. I. 1° g) de la loi d’urgence habilite le gouvernement à « prendre toute mesure permettant de reporter intégralement ou d’étaler le paiement des loyers, des factures d’eau, de gaz et d’électricité afférents aux locaux professionnels et commerciaux et de renoncer aux pénalités financières et aux suspensions, interruptions ou réductions de fournitures susceptibles d’être appliquées en cas de non-paiement de ces factures, au bénéfice des microentreprises, au sens du décret n°2008-1354 du 18 décembre 2008, dont l’activité est affectée par la propagation de l’épidémie ».

L’ordonnance n° 2020-316 du 25 mars 2020, relative au paiement des loyers, des factures d’eau, de gaz et d’électricité afférents aux locaux professionnels des entreprises dont l’activité est affectée par la propagation de l’épidémie de Covid-19, prévoit que :

• Les mesures prévues par l'ordonnance bénéficient aux entreprises éligibles au fonds de solidarité.

  Le décret n°2020-371 du 30 mars 2020, modifié par les décrets n°2020-378 du 31 mars 2020, n°2020-394 du 2 avril 2020 et n°2020-433 du 16 avril 2020, relatif au fonds de solidarité précise les conditions d'éligibilité audit fonds. Le fonds de solidarité bénéficie aux personnes physiques (travailleurs indépendants, artistes-auteurs, etc.) et aux personnes morales de droit privé (sociétés, associations, etc.) exerçant une activité économique et remplissant les principales conditions suivantes : 

  • une activité débutée avant le 1er février 2020 et l'absence de liquidation judiciaire au 1er mars 2020;

  • un effectif inférieur ou égal à 10 salariés;

  • un chiffre d'affaires hors taxes lors du dernier exercice clos inférieur à un million d'euros;

  • elles ne sont pas contrôlées par une société commerciale;

  • le demandeur doit (i) avoir fait l'objet d'une interdiction administrative d'accueil du public entre le 1er mars 2020 et le 30 avril 2020, ou (ii) avoir subi une perte de chiffre d'affaires d'au moins 50% pendant cette période par rapport à l'année précédente (ou s'agissant du mois d'avril, par rapport au chiffre d'affaires mensuel moyen de l'année 2019), ou pour les entreprises créées après le 1er mars 2019, par rapport au chiffre d'affaires mensuel moyen sur la période comprise entre la date de création de l'entreprise et le 29 février 2020.

• Jusqu'à la date de cessation de l'état d'urgence sanitaire, les entreprises éligibles :

  • ne pourront pas se faire interrompre ou suspendre leur fourniture d'électricité, de gaz et d'eau à compter de l'entrée en vigueur de l'ordonnance et jusqu'à la date de la cessation de l'état d'urgence sanitaire;

  • pourront demander l'échelonnement du paiement des factures d'électricité, de gaz et d'eau au cours de la même période sans aucune pénalité.

• Les entreprises éligibles ne pourront pas encourir l'application de pénalités financières ou intérêts de retard, de dommages-intérêts, d'astreinte, d'exécution de clause résolutoire, de clause pénale ou de toute clause prévoyant une déchéance, ou d'activation des garanties ou cautions, en raison du défaut de paiement de loyers ou de charges locatives afférents à leurs locaux professionnels et commerciaux;

  Ces dispositions s'appliquent aux loyers et charges locatives dont l'échéance de paiement intervient entre le 12 mars 2020 et l'expiration d'un délai de deux mois après la date de cessation de l'état d'urgence sanitaire.

Pour aller plus loin :

Par un communiqué de presse du 20 mars 2020, les associations et fédérations représentatives des bailleurs ont appelé leurs adhérents à mettre en place des mesures d’aide pour leurs locataires TPE et PME, notamment:

• Pour les TPE et PME appartenant à l'un des secteurs dont l'activité a été interrompue en application du I de l'article 1er de l'arrêté du 15 mars 2020:

  • Appeler les loyers et charges mensuellement et non plus trimestriellement;
  • Suspendre le recouvrement des loyers et charges à partir du 1er avril 2020 et pour les périodes postérieures d'arrêt d'activité imposées par l'arrêté, puis mettre en place un différé de paiement ou un étalement sans pénalité ni intérêts de retard lors de la reprise d'activité.

• Etudier au cas par cas avec bienveillance la situation des entreprises dont l'activité n'a pas été interrompue mais a été fortement dégradée par la crise.

Par un communiqué de presse du 25 mars 2020, sept fédérations du commerce ont demandé aux bailleurs de renforcer les mesures envisagées à ce jour et notamment de garantir l’annulation pure et simple des loyers et des charges pendant la période de fermeture imposée en application du I de l’article 1er de l’arrêté du 15 mars 2020.

Par un communiqué de presse du 9 avril 2020, le Conseil National des Centres Commerciaux (CNCC) a recommandé quatre nouvelles mesures à ses membres, en sus de celles figurant dans le communiqué de presse du 20 mars 2020, à savoir:

• Etaler les loyers et charges d’avril et de mai 2020, des petits commerces au sens des ordonnances 316 et 317 du 25 mars 2020 et du décret 371 du 30 mars 2020, sur une longue période de 24 mois du 1er juillet 2020 à juin 2022, sans intérêt ni pénalité;

• Que les grandes enseignes internationales et nationales multi-succursalistes respectent strictement leurs engagements contractuels de long terme et règlent leurs loyers et charges, d’autant qu’elles peuvent bénéficier de la mensualisation recommandée le 16 mars 2020 (communiqué de presse du CNCC);

• Pour les moyennes entreprises dont la situation serait la plus tendue, le CNCC incite les propriétaires à donner suite aux démarches visant à réduire la tension sur leur trésorerie. Le CNCC rappelle toutefois que les charges devront être payées aux dates contractuelles puisqu’elles correspondent à des coûts réels encourus par les propriétaires.

• Le CNCC indique qu’il serait légitime que les échéances de loyers reportées générant une créance soient couvertes par le dispositif national de Prêt Garanti par l’Etat. Le CNCC ajoute en ce sens qu’il rappelle sa demande à l’Etat et aux collectivités locales d’une année blanche dans la progression des diverses taxes foncières et taxes sur la « production » ainsi que d’un traitement approprié de ces mêmes taxes pendant les fermetures, prorata temporis.

• Enfin, le CNCC encourage les propriétaires à affecter une partie des encaissements de loyers en provenance des grands enseignes et entreprises moyennes en bonne situation à des mesures supplémentaires individuelles en faveur des locataires les plus fragilisés.

Le 16 avril 2020, le ministre de l’Economie Bruno Le Maire, a déclaré :

• avoir demandé aux « grandes foncières » d’annuler trois mois de loyer aux très petites entreprises de moins de dix salariés ayant été obligées de fermer;

• avoir demandé auxdites foncières d’entrer en négociation avec les grandes enseignes de commerce afin d’étudier un étalement de loyer supportable;

• que s’agissant des commerces indépendants, non protégés par un groupe important ou une holding, une annulation de loyer devrait pouvoir être envisagée de gré à gré avec les bailleurs.

Par un communiqué de presse du 17 avril 2020, les associations et fédérations représentatives des bailleurs ont appelé leurs adhérents:

• Concernant leurs locataires TPE appartenant à l’un des secteurs dont l’activité est interrompue en application de l’arrêté du 15 mars 2020, à accorder une annulation de trois mois de loyers, à l’exclusion des charges qui resteront dues (correspondant à des coûts réels encourus par les propriétaires).

  Ces associations appellent leurs adhérents à prendre automatiquement ces mesures et sans considération de la situation des entreprises TPE concernées.

• Concernant les autres entreprises fragilisées par la crise, ces associations demandent à leurs adhérents d’engager des discussions avec leurs locataires en difficulté pour réduire la tension sur leur trésorerie en adaptant au cas par cas la réponse et les aménagements qui pourraient être accordés.

• Enfin, ces associations appellent les fédérations de commerçant à rédiger avec elles, sous l’égide du ministre de l’Economie Bruno Le Maire, un code de bonne conduite des relations entre les propriétaires et les locataires commerciaux dans le cadre de la situation de crise économique actuelle.

  Ce code aurait pour objet de cadrer des discussions de gré à gré entre les parties. Un médiateur serait désigné par le ministre de l’Economie et des Finances pour veiller à la bonne application du code et au règlement amiable des différends qui pourront naître entre propriétaires et locataires de commerces.

Par un communiqué de presse du 18 avril 2020, 16 fédérations du commerce ont jugé insuffisantes les annonces du gouvernement et des bailleurs. Selon ces dernières:

• Les mesures ne sauraient se limiter qu’aux TPE;

• Les bailleurs concernés ne doivent pas être les seules grandes foncières qui sont principalement propriétaires de centres commerciaux;

• Les mesures ne doivent pas uniquement concerner la période de fermeture mais également la période de reprise qui sera très progressive.

• En conséquence, ces fédérations rappellent leurs demandes initiales, à savoir l’annulation des loyers durant la période de fermeture et leur indexation sur la réalité de l’activité dans les mois à venir à partir de leur réouverture.

2.2. Locaux d’habitation

L’article 11. I. 1° e) de la loi d’urgence habilite le gouvernement à prendre toute mesure permettant d’adapter les dispositions encadrant la trêve hivernale.

L’ordonnance n°2020-331 du 25 mars 2020, relative au prolongement de la trêve hivernale, prévoit notamment le prolongement de cette dernière jusqu’au 31 mai 2020.

3. Construction

Aucun texte n’a pour le moment été annoncé par le gouvernement français s’agissant du secteur de la construction, affecté par la crise sanitaire.

Pour aller plus loin :

Un guide de bonnes pratiques intitulé « Guide de préconisations de sécurité sanitaire pour la continuité des activités de la construction en période d’épidémie de coronavirus Covid-19 » a été publié le 2 avril 2020 par les organisations interprofessionnelles du secteur de la construction et donne pour toutes les entreprises du secteur, une série de mesures urgentes pour assurer des conditions sanitaires satisfaisantes sur les chantiers et poursuivre les activités.

Ce guide a été mis à jour le 10 avril 2020 afin d’intégrer un avis de l’Agence Nationale de Sécurité du Médicament (ANSM) précisant de nouvelles préconisations pour l’utilisation de masques de protection notamment sur les opérations nécessitant la présence de plusieurs opérateurs à proximité immédiate.

Ce guide a reçu l’agrément des ministères de la Transition écologique et solidaire, de la Ville et du Logement, des Solidarités et de la Santé, et du Travail.

Le guide indique expressément que « les entreprises doivent respecter strictement les préconisations de ce guide pendant toute la période de confinement décidée par les autorités, et à défaut de pouvoir le faire, stopper leur activité sur les travaux concernés ».

Ce guide met en exergue le rôle du maître de l’ouvrage, du maître d’œuvre et surtout du coordonnateur en matière de sécurité et de protection de la santé (CSPS) :

• il prévoit notamment la signature d’une fiche de bonnes pratiques et de vérifications des conditions de poursuite du chantier, signé par le maître d’ouvrage et le constructeur;

• il reste toutefois soumis à la bonne volonté des parties faute de dispositif législatif et réglementaire imposant son application.

Le guide précise que « pour les cas où les conditions particulières liées à l’épidémie de Covid-19 induiraient des retards de chantiers ou de livraisons de l’ouvrage, du fait de l’impossibilité de mettre en œuvre les dispositions prévues, le gouvernement prendra par ordonnance les mesures nécessaires afin de prévoir, le cas échéant, de renoncer aux pénalités applicables aux fournisseurs, intervenants du chantier et maîtres d’ouvrage privés, pour une période tenant compte de la durée de la période d’urgence sanitaires. Ces mesures viendront compléter celles déjà prises par les ordonnances du 25 mars 2020 portant diverses mesures d’adaptation des règles de passation, de procédure ou d’exécution des contrats soumis au code de la commande publique ».

4. Autorisations d’urbanisme

L’article 11. I. 2° a) de la loi d’urgence habilite le gouvernement à prendre toute mesure permettant d’adapter « les délais et procédures applicables au dépôt et au traitement des déclarations et demandes présentées aux autorités administratives, les délais et les modalités de consultation du public ou de toute instance ou autorité, préalables à la prise d’une décision par une autorité administrative et, le cas échéant, les délais dans lesquels cette décision peut ou doit être prise ou peut naître ainsi que les délais de réalisation par toute personne de contrôles, travaux et prescriptions de toute nature imposées par les lois et règlements, à moins que ceux-ci ne résultent d’une décision de justice ».

L’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020, relative à la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire et à l’adaptation des procédures pendant cette même période avait prévu l’aménagement des délais échus pendant la « Période Juridiquement Protégée » (i.e. période comprise entre le 12 mars 2020 et l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire, soit à ce jour le 23 juin 2020 à minuit) et l’adaptation des procédures engagées pendant cette même période.

Cependant, le texte initial a fait l’objet d’un certain nombre de critiques dans la crainte d’une paralysie du secteur de la construction. Ces critiques ont poussé le gouvernement à prendre une nouvelle ordonnance rectificative n°2020-427 le 15 avril 2020 modifiant l’ordonnance initiale prévoyant désormais que :

• Les délais applicables aux recours et aux déférés préfectoraux à l’encontre d’une décision de non-opposition à une déclaration préalable ou d’un permis de construire, d’aménager ou de démolir, qui n’ont pas expiré avant le 12 mars 2020, sont suspendus jusqu’à la cessation de l’état d’urgence sanitaire (soit à ce jour jusqu’au 23 mai 2020 à minuit) pour la durée qui restait à courir au 12 mars 2020, sans que cette durée puisse être inférieure à sept jours.

• Les délais d’instruction des demandes d’autorisation et de certificats d’urbanisme et des déclarations préalables qui n’ont pas expiré avant le 12 mars 2020 sont suspendus jusqu’à la cessation de l’état d’urgence sanitaire (soit à ce jour jusqu’au 23 mai 2020 à minuit). Ces délais reprennent donc leur cours à compter du 24 mai 2020.

  Les mêmes règles s’appliquent aux délais impartis aux entités publiques pour émettre un avis ou donner un accord dans le cadre de l’instruction d’une demande ou d’une déclaration susmentionnée.

• Les délais relatifs aux procédures de préemption, à l’issue desquels une décision, un accord ou un avis peut ou doit intervenir ou est acquis implicitement et qui n’ont pas expiré avant le 12 mars 2020 sont suspendus jusqu’à la cessation de l’état d’urgence sanitaire (soit à ce jour jusqu’au 23 mai 2020 à minuit) pour la durée qui restait à courir au 12 mars 2020.

• Le point de départ des délais de même nature qui auraient dû commencer à courir durant la période comprise entre le 12 mars 2020 et la date de cessation de l’urgence sanitaire est reporté à l’achèvement de celle-ci.

• Les autorisations, permis et agréments dont le terme vient à échéance au cours de la Période Juridiquement Protégée sont prorogés de plein droit jusqu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la fin de cette période.

• Lorsqu’ils n’ont pas expiré avant le 12 mars 2020, les délais imposés par l’administration à toute personne pour réaliser des contrôles et des travaux ou pour se conformer à des prescriptions de toute nature sont suspendus jusqu’à la fin de la Période Juridiquement Protégée (i.e. : 23 juin 2020 à minuit), sauf lorsqu’ils résultent d’une décision de justice. Le point de départ des délais de cette nature qui auraient dû commencer à courir pendant la Période Juridiquement Protégée interviendra à l’expiration de cette période.

5. Prorogation de délais contractuels

L’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020, relative à la prorogation des délais échus pendant la Période Juridiquement Protégée et à l’adaptation des procédures pendant cette même période, modifiée par l’ordonnance n°2020-427 du 15 avril 2020 portant diverses dispositions en matière de délais pour faire face à l’épidémie de Covid-19, prévoit que :

• les astreintes, les clauses pénales, les clauses résolutoires ainsi que les clauses prévoyant une déchéance, lorsqu’elles ont pour objet de sanctionner l’inexécution d’une obligation dans un délai déterminé, sont réputées n’avoir pas pris cours ou produit effet, si ce délai a expiré pendant la Période Juridiquement Protégée;

• si le débiteur n’a pas exécuté son obligation, la date à laquelle ces astreintes prennent cours et ces clauses produisent leurs effets est reportée d’une durée calculée après la fin de la Période Juridiquement Protégée, égale au temps écoulé entre, d’une part, le 12 mars 2020 ou, si elle est plus tardive, la date à laquelle l’obligation est née et, d’autre part, la date à laquelle elle aurait dû être exécutée (cf. illustration ci-après).

• la date à laquelle ces astreintes prennent cours et ces clauses prennent effet, lorsqu’elles ont pour objet de sanctionner l’inexécution d’une obligation, autre que de sommes d’argent, dans un délai déterminé expirant après la Période Juridiquement Protégée, est reportée d’une durée égale au temps écoulé entre, d’une part, le 12 mars 2020 ou, si elle est plus tardive, la date à laquelle l’obligation est née et, d’autre part, la fin de la Période Juridiquement Protégée (cf. illustration ci-après).

• le cours des astreintes et l’application des clauses pénales ayant pris effet avant le 12 mars 2020 sont suspendus pendant la Période Juridiquement Protégée.

Pour aller plus loin :

• Pour une illustration en matière de baux, dans l’hypothèse d’un défaut de paiement d’un locataire au 1er avril 2020 (date habituelle d’échéance de paiement du loyer au titre du 2ème trimestre), selon le droit commun hors législation Covid-19, un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail signifié le 5 avril 2020 prendrait normalement effet au 5 mai 2020, soit un mois après le 5 avril.

  Or, par l’effet des dispositions de cette ordonnance, ce délai d’un mois sera reporté après la Période Juridiquement Protégée (soit après le 23 juin 2020 à ce jour) et l’effet de la clause résolutoire sera suspendu jusqu’au 23 juillet 2020. En conséquence, le locataire pourrait régulariser son arriéré de loyer jusqu’au 23 juillet 2020 à minuit.

• Pour une illustration en matière de construction, dans l’hypothèse d’un contrat de construction conclu avant le 12 mars 2020 prévoyant l’achèvement et la livraison d’un ouvrage à une date postérieure à l’expiration de la Période Juridiquement Protégée (soit à ce jour après le 23 juin 2020 à minuit), toute clause pénale (notamment les usuelles pénalités de retard) sanctionnant un éventuel retard d’achèvement ne prendra effet qu’à l’expiration d’un nouveau délai de 104 jours (soit le nombre de jours écoulés entre le 12 mars 2020 et le 23 juin 2020 à minuit).

L’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 prévoit également que :

• lorsqu’une convention ne peut être résiliée que durant une période déterminée ou qu’elle est renouvelée en l’absence de dénonciation dans un délai déterminé, cette période ou ce délai sont prolongés s’ils expirent durant la Période Juridiquement Protégée, de deux mois après la fin de cette période.

6. Vente Immobilière

• L’ordonnance initiale n° 2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la Période Juridiquement Protégée et à l’adaptation des procédures pendant cette même période, prévoyait que tout acte, recours, action en justice, formalité, déclaration, sanction, prescription, péremption, désistement d’office, application d’un régime particulier (…), non avenu ou déchéance d’un droit quelconque et qui devaient être réalisés pendant la Période Juridiquement Protégée, sera réputé avoir été fait à temps s’il a été effectué dans un délai qui ne peut excéder, à compter de la fin de cette période, le délai légalement imparti pour agir, dans la limite de deux mois.

  Toutefois, l’ordonnance rectificative du 15 avril 2020 portant diverses dispositions en matière de délais pour faire face à l’épidémie de Covid-19 est venue préciser que ces dispositions ne sont pas applicables aux délais de réflexion, de rétractation ou de renonciation prévus par la loi ou le règlement, ni aux délais prévus pour le remboursement de sommes d’argent en cas d’exercice de ces droits, clarifiant ainsi la situation des délais de réflexion ou de rétractation en matière de vente immobilière.

• Le décret n° 2020-395 du 3 avril 2020 autorisant l’acte notarié à distance pendant la période d’urgence sanitaire, prévoit que jusqu’à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire (soit à ce jour jusqu’au 23 juin à minuit), un notaire instrumentaire peut établir un acte notarié sur support électronique lorsqu’une ou toutes les parties ou toute autre personne concourant à l’acte ne sont ni présentes ni représentées, le consentement des parties étant donné au moyen d’un système de communication sécurité et d’une signature électronique.

7. Copropriété

• L’article 11. I. 2° a) de la loi d’urgence habilite le gouvernement à prendre toute mesure permettant d’adapter « le droit de la copropriété des immeubles bâtis pour tenir compte, notamment, pour la désignation des syndics, de l’impossibilité ou des difficultés de réunion des assemblées générales de copropriétaires ».

• L’ordonnance n°2020-304 du 25 mars 2020 portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l’ordre judiciaire statuant en matière non pénale et aux contrats de syndic de copropriété prévoit que le contrat de syndic qui expire ou a expiré pendant la Période Juridiquement Protégée est renouvelé dans les mêmes termes jusqu’à la prise d’effet du nouveau contrat du syndic désigné par la prochaine assemblée générale des copropriétaires, cette prise d’effet devant intervenir au plus tard six mois après la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire.

  Ces dispositions ne sont pas applicables lorsque l’assemblée générale des copropriétaires a désigné avant la date de publication de l’ordonnance, un syndic dont le contrat prend effet à compter du 12 mars 2020.

8. Financement

8.1. Garantie des prêts par l’Etat

L’article 6 de la loi de finance rectificative pour 2020 du 23 mars 2020 n°2020-289 permet aux entreprises de solliciter le maintien ou l’obtention de lignes de trésorerie avec le soutien de l’Etat français qui se portera garant de tous les prêts de trésorerie dont les entreprises pourraient avoir besoin.

• Ces prêts devront comporter un différé d'amortissement minimal de douze mois et une clause donnant à l'emprunteur la faculté, à l'issue de la première année, de les amortir sur une période additionnelle calculée en nombre d'années;

• La procédure d’attribution variera en fonction des critères suivants :

  • la société (immatriculée en France) a moins de 5 000 salariés et un chiffre d'affaires inférieur à 1,5 milliard d'euros, auquel cas la demande sera traitée par BPI France; ou
  • la société (immatriculée en France) a plus de 5 000 salariés ou un chiffre d'affaires supérieur à 1,5 milliard d'euros, auquel cas la demande sera traitée par le Trésor public français et accordée par le ministre chargé de l'économie.
    Ces garanties ne pourront être accordées aux prêts souscrits par des sociétés civiles immobilières, des établissements de crédit ou des sociétés de financement.

L’Etat et la Banque de France, par le biais de la médiation du crédit, soutiendra les entreprises dans la négociation auprès des banques du rééchelonnement des crédits en cours.

8.2. Mesures consenties par BPI France

BPI France a, par la voie d’un communiqué de presse, indiqué prendre les mesures suivantes :

• Suspension du paiement des échéances de prêts (capital et intérêts) accordés par BPI France à compter du 16 mars 2020 et pour une durée de six mois et sans frais de dossier (ouverture notamment aux PME ou ETI, détenues à plus de 25% par des sociétés de capital-risque).

• Garantie des lignes de trésorerie bancaires dont les entreprises pourraient avoir besoin, à hauteur de 90% concernant les prêts de trois à sept ans accordés par les banques privées et accessible aux ETI.

Par ailleurs, plusieurs mesures de soutien direct à la trésorerie des entreprises sont mises à disposition :

• Prêt sans garantie de trois à cinq ans de 10.000 à 10 millions d’euros pour les PME et plusieurs dizaines de millions d’euros pour les ETI, assortis d’un différé important de remboursement du capital;

• Mobilisation de l’ensemble des factures, accompagnée d’un crédit de trésorerie de 30% des volumes mobilisés;

• Dispositif des prêts spécifiques mis en place en partenariat avec les régions, tels que le « Prêt Rebond » (Région Grand-Est) ou le « Prêt Back’up Prevention » (Région Ile de France);

• Evolution du dispositif de garantie de l’affacturage pour les sociétés d’affacturage bénéficiant de conventions au bénéfice des PME permettant de porter l’encours maximal de créances garanties de 200K€ à 500K€.

8.3. Mesures prises par les établissements de crédit français

Les établissements de crédit ont annoncé par voie de communiqué de presse 15 mars 2020 :

• La mise en place de procédures accélérées d’instruction de crédit pour les situations de trésorerie tendues, dans un délai de cinq jours et avec une attention particulière pour les situations d’urgence;

• Report jusqu’à six mois des remboursements de crédits pour les entreprises;

• Suppression des pénalités et des coûts additionnels de reports d’échéances et de crédits des entreprises.

9. Fiscalité

En matière fiscale, les mesures d’urgence prises par le gouvernement découlent à la fois des directives transmises aux services des impôts dans le cadre du programme de continuité d’activité de l’administration fiscale et des ordonnances prises dans le cadre de la loi d’urgence. De plus, une série d’amendements ont été présentés par des parlementaires afin de sécuriser le régime fiscal des abandons de créance de loyers consentis entre le 15 avril 2020 et le 31 juillet 2021 (un résumé de cette mesure figure au paragraphe 9.1 ci-dessous).

Ces mesures visent d’une part à octroyer la possibilité de reporter le paiement de certains impôts pour préserver la trésorerie des entreprises (une synthèse de ces mesures est exposée ci-après au paragraphe 9.2). Par ailleurs, une des ordonnances publiées par le gouvernement prévoit le gel des délais procéduraux en matière de prescription, de contrôles fiscaux et de procédures diverses (une synthèse de ces mesures est exposée ci-après au paragraphe 9.3).

Toutes les échéances de dépôt des liasses fiscales et autres déclarations assimilées du mois de mai ont été décalées au 30 juin. Ces délais supplémentaires doivent permettre aux entreprises et aux experts-comptables d'accomplir leurs obligations fiscales annuelles. De plus, le plan de continuité d’activité de l’administration en matière de gestion fiscale des entreprises prévoit que la situation des contribuables directement affectés par la crise du Covid-19 pourra être appréciée avec bienveillance.

9.1. Déductibilité fiscale des abandons de créance de loyer

• Dans le cadre du projet de loi de finances rectificatives pour 2020, des amendements ont été adoptés afin d’autoriser la déduction fiscale des abandons de loyer (revenus de location et de sous-location) et accessoires consentis entre le 15 avril 2020 et le 31 juillet 2021, dans leur intégralité et sans autre condition particulière.

  En matière d’imposition des bénéfices, les abandons de créance ne peuvent normalement être fiscalement déduits par les bailleurs que s’ils répondent à deux conditions cumulatives, (i) le bailleur doit agir dans son propre intérêt en venant en aide à son locataire en difficulté (condition générale) et (ii) la déductibilité fiscale de l’abandon de créance doit être permise par l’article 39 du Code général des impôts (condition spécifiquement imposée par la loi fiscale). En l’état actuel de cette disposition, sont déductibles l’intégralité des aides et abandons de créance à caractère commercial alors que les aides et abandons de créances de nature financière ne sont pas déductibles sauf, dans un certaine mesure, celles octroyées dans le cadre d’une procédure collective (accord constaté ou homologué, procédure de sauvegarde, redressement judiciaire ou liquidation judiciaire).

  Les amendements adoptés sécurisent doublement les bailleurs en ce qu’ils réputent remplies ces deux conditions de déductibilité (condition générale tenant à l’intérêt du bailleur et condition spéciale découlant de la loi fiscale). En conséquence, leur octroi devrait être grandement facilité.

• Les abandons de créance peuvent en outre avoir un impact sur la gestion fiscale des déficits de la société bénéficiaire. En effet, l'imputation des déficits est essentiellement limitée dans son et ne peut être déduit des bénéfices des exercices suivants que dans la limite, chaque année, d'1M€, majoré de 50% de la fraction du bénéfice qui excède cette limite. Pour les sociétés bénéficiaires d'abandons de créances consentis en application d'un accord homologué ou dans le cadre d'une procédure de sauvegarde, de redressement judiciaire ou de liquidation judiciaire, la limite de 1 M€ est majorée du montant de ces abandons. Cette imputation majorée sera également étendue aux abandons de loyer (revenus de location et de sous-location) et accessoires consentis entre le 15 avril 2020 et le 31 juillet 2021, dans leur intégralité.

• En matière de TVA, il convient de rappeler les règles générales en vertu desquelles abandons de loyers devraient en principe être neutres, la TVA n’étant due en principe (sauf option pour les débits) que si un prix a été encaissé. Or, même si une remise de dette vaut juridiquement paiement, pour les besoins de la TVA, la jurisprudence considère qu’une remise volontaire par le créancier d’une dette n’entraîne pas un encaissement rendant la TVA exigible sur des services.

9.2. Reports des paiements pour certains impôts directs

Impôts directs (acompte d’impôt sur les sociétés, taxe sur les salaires, CFE, CVAE) :

• Possibilité de demander un étalement ou un report du règlement des prochaines échéances;

  • Les reports sont accordés pour un délai de trois (3) mois sans aucune pénalité et sans aucun justificatif;
  • Si le prélèvement a déjà été effectué, possibilité de solliciter un remboursement auprès du SIE ou de la DGE pour les plus grandes entreprises ou de s’opposer au prélèvement SEPA si cela est encore possible.

• Si le report n’est pas suffisant, des remises d’impôts pourront être décidées au cas par cas avec justificatifs (examen individualisé en renseignant les informations sur la baisse du chiffre d’affaires, sur les autres dettes à honorer, sur la situation de la trésorerie).

  Pour la taxe foncière et la CFE, il est possible de suspendre les prélèvements mensuels prévus par les contrats de mensualisation, en ligne ou contactant le centre prélèvement service (CPS). Le solde restant sera prélevé à l’échéance normale, sans pénalités ni intérêts de retard.

Crédits d’impôt sur les sociétés et de TVA : l’administration fiscale a reçu pour instruction de traiter les demandes de remboursement de crédits d’impôts restituables avant même le dépôt des liasses fiscales annuelles. L’administration a également reçu pour instruction de traiter avec la même c��lérité les demandes de remboursement de crédit de TVA.

TVA : Par principe, il n’est pas possible de reporter les échéances de TVA pendant l’état d’urgence sanitaire. Cependant, l’administration fiscale a indiqué que les entreprises, qui ne peuvent pas rassembler l’ensemble des pièces nécessaires à l’établissement de leurs déclarations de TVA, sont autorisées à établir ces déclarations selon une évaluation forfaitaire, des assouplissements supplémentaires sont prévus en cas de baisse de chiffre d’affaires.

Pour la généralité des entreprises, la déclaration mensuelle de TVA peut être établie en réalisant une simple estimation du montant de TVA due au titre d’un mois et en versant le mois suivant un acompte correspondant au montant de cette estimation (avec une marge d’erreur maximum de 20%). Cette tolérance est initialement prévue pour les déclarations de TVA déposées en période de congés payés en cas de difficultés dans l’établissement des déclarations.

Pour les entreprises qui ont subi une baisse de chiffre d’affaires liée à la pandémie et aux mesures gouvernementales imposées de ce fait (fermeture de commerces, d’entreprises), l’administration fiscale admet à titre exceptionnel et pour la durée du confinement qu’elles peuvent souscrire leurs déclarations des mois de mars et avril 2020 en versant des acomptes forfaitaires de TVA égaux à :

• 80% de la TVA du mois précédent pour les entreprises en activité mais ayant des difficultés d’établissement de leurs déclarations;

• 50% ou moins de la TVA du mois précédent pour les entreprises justifiant d’une très forte baisse d’activité (50% et plus).

L’administration fiscale a d’ores et déjà précisé que la mise en œuvre de ces mesures de tolérance fera l’objet d’un contrôle a posteriori.

9.3. Contrôles fiscaux et procédures fiscales

Contrôles fiscaux :

• Nouveaux contrôles : aucun nouveau contrôle sur place ne sera engagé par l’administration fiscale pendant l’état d’urgence sanitaire sauf exceptions, notamment pour ce qui concerne les procédures relevant de la direction nationale des enquêtes fiscales (direction compétente en matière de recherche et de lutte contre la fraude fiscale). Aucune nouvelle procédure de visite et de saisie ne serait non plus effectuée pendant cette période.

  Cette suspension n’empêche pas la mise en œuvre de procédures de contrôles fiscaux à distance (examens de comptabilité) pendant l’état d’urgence sanitaire.

• Contrôles en cours : l’administration fiscale a recommandé aux vérificateurs de terminer au plus vite les contrôles en cours qui sont presque achevés et qui n’ont relevé aucun problème majeur. Toutes les opérations non-urgentes seraient différées, sauf volonté expresse du contribuable de poursuivre le contrôle dans des conditions qui n’exposent pas la santé du vérificateur.

  Pour les contrôles fiscaux qui seront poursuivis, le travail à distance sera envisageable selon des modalités à définir avec le contribuable (en conservant les traces d’un accord ainsi qu’en prévoyant la date et l’heure des rendez-vous téléphoniques afin de permettre au contribuable de se faire assister par son conseil, conformément aux garanties prévues par le livre des procédures fiscales). Dans le cadre des échanges avec l’administration fiscale, le contribuable pourra répondre par email, notamment concernant des courriers qui doivent normalement être adressés par LRAR, les délais de réponse devant bien évidemment tenir compte de la situation actuelle et des capacités de l’entreprise.

Délais de procédure et de prescription : l’ordonnance visant à « geler » les délais de procédure prévoit les mesures suivantes :

• En matière de contrôle fiscal, l’ordonnance suspend les délais de prescription du droit de reprise de l’administration qui arrivent à terme le 31 décembre 2020, pour une durée égale à celle de la période comprise entre le 12 mars 2020 et l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la fin de l’état d’urgence sanitaire. L’ordonnance suspend pendant la même période, tant pour le contribuable que pour les services de l’administration fiscale, l’ensemble des délais prévus dans le cadre de la conduite des procédures de contrôle et de recherche en matière fiscale.

• En matière de contentieux fiscaux, les délais des procédures déjà en cours devant les juridictions et qui expirent pendant l’état d’urgence sanitaire seront prorogés, pour une durée égale à celle de la période comprise entre le 12 mars 2020 et l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la fin de l’état d’urgence sanitaire.

  Pour les nouvelles instances, les délais légalement impartis pour agir à l’encontre d’une décision de l’administration fiscale sont également suspendus pendant la durée de l’état d’urgence sanitaire, augmentée d’un mois.

• En matière de rescrits, la suspension des délais concerne également les délais de réponse impartis à l’administration fiscale.

• En matière de recouvrement, les délais applicables en matière de recouvrement et de contestation des créances publiques sont suspendus pendant la durée de l'état d'urgence sanitaire augmentée de trois mois.

---

N.B. Nous attirons votre attention sur le fait que les annonces faites par le Gouvernement français, les ordonnances, décrets et circulaires, ainsi que les diverses publications effectuées sur les sites internet des diverses autorités publiques sont nombreuses et les informations de la présente veille peuvent déjà être obsolètes. Les mesures décrites ci-dessus doivent ainsi toutes être prises avec la plus grande précaution. Nous vous invitions à vous rapprocher de nous si vous avez la moindre interrogation sur la compréhension et les modalités d’application des différentes mesures décrites ci-avant.