Commentaire d’arrêt récent sur les loyers Covid (CA Paris, 04/03/2022)

L’arrêt commenté statue sur une ordonnance de référé et s’ajoute à la longue liste des décisions de référé (parfois contradictoires) qui ont été rendues sur le sujet de l’exigibilité des loyers de baux commerciaux dans le contexte de la pandémie de Covid-19.

Néanmoins, avec un recul de près de 2 ans sur la première période de confinement et eu égard aux décisions de fond qui sont maintenant parues, il semble que la tendance jurisprudentielle se confirme quant au rejet des différents arguments élevés par les preneurs pour tenter de justifier d’une annulation ou réduction des loyers de leur bail commercial.

L’espèce concernait une société de gestion de résidences de tourisme (le « Preneur ») qui louait dans le cadre de baux commerciaux des appartements auprès de particuliers propriétaires, leur permettant de bénéficier du statut de loueurs en meublé non professionnel (les « Bailleurs »).

A compter du 2ème semestre 2020, le Preneur a suspendu le paiement des loyers de ses différentes résidences, dont celle objet de l’espèce commentée. Certains des propriétaires Bailleurs ont alors assigné en référé le Preneur qui a été condamné par ordonnance de référé du 3 juin 2021 à verser diverses provisions au titre des échéances de loyer impayées. Le Preneur a interjeté appel de cette ordonnance, sollicitant qu’elle soit infirmée en se fondant notamment sur l’existence de contestations sérieuses quant aux obligations de paiement invoquées sur le fondement de la force majeure, de l’exception d’inexécution, de l’imprévision et de la destruction partielle de la chose louée.

Par arrêt du 4 mars 2022, la Cour d’appel de Paris a confirmé l’ordonnance de référé contestée s’agissant des obligations de paiement du Preneur et des provisions octroyées au titre des échéances de loyer impayées.

La motivation de cet arrêt confirme une tendance jurisprudentielle quant au rejet des différents arguments élevés par les preneurs pour tenter de justifier toute demande d’annulation ou de réduction des loyers de leur bail commercial.

Cette tendance est également confirmée par une récente réponse ministérielle. Lors de débats parlementaires au Sénat et d’une session de Questions-Réponses écrites, le ministre de l’économie, des finances et de la relance a en effet indiqué qu’« afin de préserver l’intérêt des bailleurs, ce texte [l’article 14 de la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020 autorisant la prorogation de l’état d’urgence sanitaire et portant diverses mesures de gestion de la crise sanitaire] ne prévoit ni suspension, ni réduction, ni abandon de loyer, et les propriétaires retrouveront tous leurs droits à l’issue de la crise sanitaire, y compris sur les loyers qui ont été dus pendant la période de protection des entreprises et qui n’auraient pas été acquittés » . ¹

1. Sur l’argument de la force majeure soulevé par le Preneur pour s’opposer au paiement des loyers en période Covid

• La Cour d’appel de Paris rejette en bloc cet argument dans l’espèce commentée à l’aide du raisonnement suivant :

  « le débiteur d’une obligation contractuelle de somme d’argent inexécutée ne peut s’exonérer de cette obligation en invoquant un cas de force majeure […]. La force majeure se caractérise par la survenance d’un événement extérieur au débiteur, imprévisible et irrésistible, rendant impossible l’exécution de l’obligation. Or, *l’obligation de paiement d’une somme d’argent est toujours susceptible d’exécution, le cas échéant forcée, sur le patrimoine du débiteur. Elle n’est, par nature, pas impossible** : elle est seulement plus difficile ou plus onéreuse.

  En l’espèce, il convient d’ajouter que si la chute d’activité et les pertes subies par l’appelante, en lien avec la crise sanitaire, sont incontestables et établies, celle-ci ne justifie pas avoir été dans l’impossibilité totale de régler les loyers dus aux quarante et un intimés, alors qu’elle a disposé d’une importante trésorerie grâce au prêt garanti par l’Etat de 27,6 millions euros qui lui a été accordé, ainsi qu’en attestent les pièces qu’elle produit.

  Faute de justifier d’une impossibilité d’exécuter son obligation de règlement des loyers, elle ne démontre pas le caractère irrésistible de l’événement lié à l’épidémie de Covid-19* ».

Cela va dans le sens de l’exclusion de principe de ce qui est parfois qualifié de « force majeure financière »² , exclusion consacrée par la Cour de cassation dans un arrêt du 16 septembre 2014 ³ . Dans le contexte de la Covid-19, cela confirme surtout la tendance de récentes décisions⁴ et notamment celle du tribunal judiciaire de Paris du 20 janvier 2022 qui statuait sur le fond⁵.

Cela semble aussi rejoindre l’avis de la doctrine majoritaire qui « a généralement exclu l’invocation de la force majeure par le locataire en vue d’échapper au paiement des loyers⁶» . Seule une « impossibilité matérielle de payer »⁷ pourrait permettre de tempérer ce principe.

• A ces considérations, l’espèce commentée apporte un éclairage intéressant : le bénéfice de mesures de soutien économique (un PGE en l’espèce) est pris en compte pour juger qu’aucune impossibilité de payer n’était en cause.

2. Sur l’argument de manquements des Bailleurs à leur obligation de délivrance

• Cet argument est catégoriquement rejeté par la Cour d’appel de Paris :

  « les bailleurs ont continué à mettre les locaux loués à la disposition [du Preneur], [lequel] n’invoque aucun manquement de leur part à leurs obligations de mise à disposition de locaux et équipements conforme à la destination contractuelle. *Les locaux permettaient d’exercer l’activité prévue aux baux, ce qui n’est pas contesté.**

  La fermeture administrative de la résidence de tourisme, imposée par les mesures législatives et réglementaires de lutte contre l’épidémie de Covid-19, n’est pas le fait des bailleurs qui, pour leur part, ont continué à remplir leur obligation de délivrance.

  De même la diminution de la clientèle liée au contexte sanitaire est étrangère à l’obligation de délivrance du bailleur.
  La demande de suspension de paiement des loyers sur le fondement de l’article 1719 du code civil n’est donc pas fondée ».*

• Cette logique semble conforme à l’avis d’une grande partie de la doctrine ⁸ mais semble surtout désormais bien établie à la lecture de la jurisprudence rendue dans le contexte de la Covid-19 qui rappelle qu’en l’absence de clause du bail garantissant la commercialité des locaux, l’obligation de délivrance du bailleur n’est pas étendue à l’activité commerciale du preneur. Plusieurs décisions statuant au fond peuvent être évoquées à ce titre ⁹ ainsi qu’un arrêt rendu s’agissant d’une autre résidence exploitée par le Preneur objet du présent commentaire ¹⁰ ou encore un arrêt très récent de le Cour d’appel de Paris du 30 mars 2022¹¹.

3. Sur l’argument tenant à l’imprévision

• La motivation reprise par la Cour d’appel est particulièrement instructive : celui qui invoque une situation d’imprévision, à supposer que cette théorie soit applicable aux baux commerciaux, n’est pas « * dispens[é] de l’exécution de ses obligations durant la renégociation » * .

  Dans le cas d’espèce, le Preneur avait déjà cessé de payer les loyers discutés, sans porter le débat de la renégociation du contrat devant le juge. De ce simple fait, ses contestations ne pouvaient être que rejetées, « le mécanisme de l’imprévision suppos[ant] la poursuite de l’exécution du contrat tout au long du processus de négociation précontentieux et contentieux »¹².

• Cela rejoint de plus fort la position des juges du fond sur le sujet de l’imprévision qui l’écartent même en amont compte tenu des dispositions spéciales déjà existantes en matière de révision des baux commerciaux et devant l’emporter sur cette théorie générale du droit.

  Le Tribunal judiciaire de Rouen a ainsi jugé dans une décision du 12 février 2021, statuant au fond :

  « Dès lors que le statut des baux commerciaux prévoit de nombreuses dispositions spéciales relatives à la révision du contrat de bail […], il n’y a pas lieu de faire application des dispositions générales de l’article 1195 [du Code civil], ces dernières devant être écartées au profit des règles spéciales du statut des baux commerciaux.

  En tout état de cause, à supposer que les dispositions de l’imprévision soient applicables au contrat conclu entre la société [X] et la société [Y] si celui-ci a fait l’objet d’un renouvellement après le 1er octobre 2016, ce qui n’est pas justifié, l’imprévision est un mécanisme de renégociation du contrat qui ne vaut que pour l’avenir. En l’absence de tout effet suspensif de l’imprévision, celui qui l’invoque ne peut cesser d’exécuter ses obligations pendant le processus de renégociation.

  Ainsi, le locataire qui estime que son loyer est devenu excessivement onéreux du fait de la crise ne peut que demander une renégociation du bail tout en restant tenu, durant celle-ci, de payer les loyers afférents à la période de fermeture »¹³.

• Au surplus, les fermetures et difficultés engendrées par les mesures exceptionnelles prises pendant la pandémie étant par nature temporaires, elles ne peuvent justifier une réduction de loyer qui viendrait à s’appliquer postérieurement à leur expiration.

4. Sur la perte de chose louée

• Cet argument tiré d’une interprétation de l’article 1722 du Code civil est plus récent et les décisions de juges du fond propres à la pandémie de Covid-19 sont plus rares.

• Néanmoins, quelques espèces ont pu rappeler, dans le contexte du Covid-19, que la destruction s’entendait de la chose louée elle-même et non du fonds de commerce¹⁴.

  Ainsi, la Cour d’appel de Versailles, statuant au fond dans un arrêt du 6 mai 2021, a retenu, pour écarter cet argument de la perte de chose louée, que :

  « Si la société [X] invoque l’article 1722 du Code civil, qui prévoit la destruction en totalité ou partiellement de la chose louée pendant la durée du bail, il n’est pas contesté qu’en l’espèce le bien loué n’est détruit ni partiellement ni totalement ; il n’est pas davantage allégué qu’il souffrirait d’une non-conformité, l’impossibilité d’exploiter du fait de l’état d’urgence sanitaire s’expliquant par l’activité économique qui y est développée et non par les locaux, soit la chose louée en elle-même »¹⁵.

Des décisions ont pu en outre préciser que la destruction (totale ou partielle) devait avoir un caractère définitif¹⁶.

Il convient encore de citer l’arrêt de la Cour d’appel de Versailles visé à l’instant qui ajoutait dans sa motivation : « L’impossibilité d’exploiter durant l’état d’urgence sanitaire est de plus limitée dans le temps, ce que ne prévoit pas l’article 1722 du Code civil, lequel ne saurait être appliqué en l’espèce »¹⁷.

Comme ont pu l’expliquer certains auteurs, « La perte dite partielle est celle selon laquelle l’assiette du bail n’est pas intégralement concernée par l’événement, au contraire de la perte totale. Admettre une perte partielle car la perte est temporaire revient au fond à changer l’objet de la perte, où l’on passe d’une perte de l’objet du bail à une perte de l’intérêt économique de celui-ci.

Il ne fait aucun doute que l’article 1722 [du Code civil] n’a pas été créé pour répondre à ce genre de besoin […] »¹⁸.

• Eu égard à ces précisions, il semble que l’arrêt commenté a fait une confusion en retenant que « la perte partielle de la chose louée n’est pas nécessairement définitive et peut être temporaire ». Cette confusion a été reprise exactement dans un arrêt de la Cour d’appel de Paris du 30 mars 2022, statuant sur un appel interjeté contre une ordonnance de référé¹⁹. La Cour d’appel de Paris a néanmoins rejeté la contestation du règlement des loyers sur ce fondement compte tenu de l’analyse des dispositions dérogatoires de la période de crise sanitaire, n’autorisant pas le Preneur à « suspendre le paiement des loyers, étant rappelé que les aides de l’Etat aux entreprises ont eu pour objet de les soutenir dans le respect de leurs engagements, notamment à l’égard de leurs bailleurs ».

Ce raisonnement aurait peut-être pu être simplifié, à l’image de l’autre arrêt rendu par la Cour d’appel de Nancy le 9 février 2022 concernant le même Preneur pour l’une de ses autres résidences et qui, pour écarter l’argument de la perte de chose louée, a retenu que les « dispositions [de l’article 1722 du Code civil] ne vise que la situation de destruction totale ou partielle des lieux mais définitive de la chose louée et ne sont donc manifestement pas applicables aux faits de l’espèce »²⁰.

¹ Réponse ministérielle n°22245 : JO Sénat 27 janv. 2022, p. 472
² F. Danos, Le paiement des loyers relatifs aux baux commerciaux et la crise du Covid-19, JCP E, n°17 23 avril 2020, p. 1179
³ Cass. Com, 16 septembre 2014, n°13-20.306
⁴ Voir notamment CA Nancy, 9 février 2022, n°21/01758 qui statuait sur appel d’une ordonnance de référé concernant une autre résidence exploitée par le Preneur concerné dans le cadre de l’arrêt commenté ; voir également de manière encore plus récente l’arrêt rendu par la Cour d’appel de Paris le 30 mars 2022, n° 21/16710 statuant sur ordonnance de référé
⁵ TJ Paris, 20 janvier 2022, n°20/06770
⁶ VOGEL Louis et Joseph, Les contentieux commerciaux liés à la crise sanitaire et leurs enseignements, La Semaine du Droit – Edition générale, n° 8-9, 22 février 2021
⁷ PIEDELIEVRE G., COVID-19 et Loyers commerciaux sur l’application du droit commun des contrats, Revue Lamy Droit et Patrimoine, n° 317, 1er octobre 2021
⁸ Voir en ce sens :
PIEDELIEVRE G., COVID-19 et Loyers commerciaux sur l’application du droit commun des contrats, Revue Lamy Droit et Patrimoine, n° 317, 1er octobre 2021 ; TJ Paris, 20 janvier 2022, n°20/06770
DELVALEE J. et REYGROBELLET A., Baux commerciaux – Les baux commerciaux, malades de la Covid-19 ?, la semaine juridique notariale et immobilière, n°14, 9 avril 2021, 1151
VOGEL Louis et Joseph, Les contentieux commerciaux liés à la crise sanitaire et leurs enseignements, La Semaine du Droit – Edition générale, n° 8-9, 22 février 2021
⁹ TJ Paris, 25 février 2021, n° 18/02353 ; CA Versailles, 6 mai 2021, n° 19/08848 ; TJ de Paris, 28 octobre 2021, n° 16/13087 ; TJ Paris, 20 janvier 2022, n°20/06770
¹⁰ CA Nancy, 9 février 2022, n°21/01758
¹¹ CA Paris, 30 mars 2022, n° 21/16710
¹² VOGEL Louis et Joseph, Les contentieux commerciaux liés à la crise sanitaire et leurs enseignements, La Semaine du Droit – Edition générale, n° 8-9, 22 février 2021
¹³ TJ Rouen, 12 février 2021, RG n°20/04228
¹⁴ CA Versailles, 6 mai 2021, n°19/08848 ; TJ Paris, 28 octobre 2021, n°16/13087 ;
¹⁵ CA Versailles, 6 mai 2021, n°19/08848
¹⁶ CA Versailles, 6 mai 2021, n°19/08848 ; CA Paris, 17 février 2022, n°21/10054
¹⁷ CA Versailles, 6 mai 2021, n°19/08848
¹⁸ Lemay P., « Loyers commerciaux et Covid-19 : les juridictions du fond affinent la jurisprudence », Revue Lamy Droit des affaires, N°175, 1er nov. 2021
¹⁹ CA Paris, 30 mars 2022, n° 21/16710
²⁰ CA Nancy, 9 février 2022, n°21/01758 ;