Simmons & Simmons Spanish tax update - 18 de julio de 2022

Cambio jurisprudencial en la tributación de las primas de opción de compra.

El Tribunal Supremo, en sentencia de 21 de junio de 2022, ha cambiado su tradicional doctrina jurisprudencial estableciendo que las primas por el otorgamiento de un contrato de opción de compra tributan como renta del ahorro en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.

Hasta ahora, el criterio seguido por la Administración tributaria y los tribunales era considerar la renta derivada de la percepción de una prima de un contrato de opción de compra como ganancia patrimonial no derivada de la transmisión de elementos patrimoniales, y por tanto formaba parte de la renta general del IRPF. En esta sentencia el Tribunal Supremo cambia radicalmente el criterio al considerar indiscutible que la renta derivada de las primas de opción de compra constituye una ganancia patrimonial fruto de una transmisión de elementos patrimoniales, ya que lo que se está dando es una transmisión de un derecho real que, según el artículo 7 del TRLITPyAJD, apartado 1 B), constituye una de las formas de transmisiones patrimoniales.

El Tribunal Supremo considera que el titular, al conceder un contrato de opción de compra, está renunciando temporalmente al derecho de la propiedad y que, por lo tanto, se está dando una alteración en la composición del patrimonio del propietario del bien, y en consecuencia, el importe de la prima percibida constituye una ganancia patrimonial por transmisiones patrimoniales que corresponden a la base imponible del ahorro.

Esta sentencia es de especial relevancia puesto que el contribuyente pasaría de tributar por esta operación en la base imponible general, con tipos marginales que podrían alcanzar hasta el 54%, a tributar como renta de la base imponible del ahorro, con tipos que no superan el 26%.

La exención recogida para cancelación de hipotecas no es aplicable a la cancelación de condiciones resolutorias explícitas en garantía del pago del precio aplazado.

El Tribunal Económico Administrativo Central (TEAC) ha resuelto que la cancelación de una condición resolutoria tributa a efectos de AJD, al no ser aplicable por analogía la exención del artículo 45.1.B).18 de La Ley de ITPAJD relativa a la cancelación de hipotecas.
 
En el supuesto de hecho analizado por el TEAC, se otorgó ante notario escritura pública de compraventa de inmueble a través de la cual se garantizaba el pago mediante condición resolutoria. Posteriormente se otorgó ante notario escritura pública de carta de pago y cancelación de condición resolutoria. El contribuyente liquidó inicialmente AJD por la cancelación de la condición resolutoria para después solicitar la devolución de ingresos indebidos, que fue rechazada por la Administración Tributaria y ahora también por el TEAC.

En términos generales, las condiciones resolutorias explícitas en garantía de precio, realizadas a favor del vendedor, se asimilan a un derecho real de hipoteca cuyo cumplimiento permite al vendedor ejercitar la acción para recuperar la cosa frente a cualquier título registral. Estas condiciones resolutorias resultan inscribibles y con objeto valuable (el precio aplazado garantizado) por lo que tributan por AJD. Esta equiparación se establece ex ­lege en el artículo 7.3 de TRLITPyAJD y artículo 12 del Reglamento. En contraposición, las condiciones que puedan acordarse en favor del comprador, que los contratantes puedan pactar en sus contrato y que por su propia naturaleza no constituyen convención independiente, ni resultan inscribibles por su falta de oponibilidad a tercero ni resultan gravables a efectos de AJD.

Partiendo de la premisa clara de que la constitución de la condición resolutoria explícita (a las que se refiere el artículo 11 de la Ley Hipotecaria) se equipara a un derecho real de hipoteca a efectos del TRLITPyAJD, el TEAC manifiesta que esta equiparación se limita a la constitución y no se extiende a la cancelación, de manera que la exención existente en el artículo 45.1B).18 a efectos de AJD para la cancelación de hipotecas no aplica a la cancelación de condiciones resolutorias.