Vastgoed Alert (December 2021)

Wet opkoopbescherming

Op 6 juli 2021 is de Wet opkoopbescherming en verruiming tijdelijke verhuur aangenomen door de Eerste Kamer. Momenteel is de verwachting dat de opkoopbescherming per 1 januari 2022 in werking treedt, door een wijziging van de landelijke Huisvestingswet.

Samengevat biedt de Wet opkoopbescherming gemeenten de mogelijkheid om in hun gemeente bepaalde gebieden aan te wijzen voor opkoopbescherming. Hiervoor is een wijziging van de plaatselijke huisvestingsverordening nodig. Door de opkoopbescherming van toepassing te verklaren op een bepaald gebied, mogen de woningen in een dergelijk gebied niet worden verhuurd gedurende vier jaar na de datum van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering aan de nieuwe eigenaar, tenzij de gemeente de eigenaar van die woning daarvoor een vergunning heeft verleend. Een dergelijke vergunning wordt alleen verleend in specifieke omstandigheden, zoals in het geval van:

1. verhuur aan eerste- of tweedegraadsfamilie;

2. verhuur voor maximaal een jaar door bewoners die bijvoorbeeld een jaar in het buitenland willen verblijven; en

3. verhuur van woonruimte die onlosmakelijk verbonden is met een bedrijfsruimte, kantoor of winkel.

Zie ook onze eerdere Real Estate Alert.

Status in verschillende gemeenten

Inmiddels hebben verschillende gemeenten, zoals Utrecht, Den Haag en Tilburg, aangekondigd de opkoopbescherming zo snel mogelijk, te weten per 1 januari 2022, te willen laten ingaan.

De gemeente Amsterdam heeft haar voorstel tot wijziging van de Amsterdamse huisvestingsverordening ter invoering van de opkoopbescherming al concreet neergelegd in een voorstel, dat sinds begin november ter inspraak ligt. Kort samengevat wil de gemeente Amsterdam voor de hele stad een opkoopbescherming invoeren voor koopwoningen met een WOZ-waarde tot €512.000. Dit is circa 60% van de woningen in Amsterdam waar op dit moment een eigenaar-bewoner woont. Ook andere woningen die voor aankoop zes maanden niet verhuurd werden - voor zover ze een WOZ-waarde hebben onder de €512.000 - vallen onder de regeling, zoals woningen die langer dan zes maanden leeg staan. Het voorstel kunt u vinden door op deze link te klikken. Tot en met 15 december 2021 kan er op het voorstel worden gereageerd.

Ook de gemeente Haarlem is voornemens de opkoopbescherming per 1 januari 2022 in te voeren. De gemeente Haarlem bereidt daarvoor momenteel een aanvulling op de plaatselijke huisvestingsverordening voor zodat per 1 januari 2022 in de gehele gemeente Haarlem woningen met een WOZ-waarde tot €389.000 onder de opkoopbescherming zullen vallen.

Daarnaast heeft de gemeente Rotterdam bekend gemaakt de opkoopbescherming per 1 januari 2022 in te willen voeren voor woningen met een WOZ-waarde tot €355.000 gelegen in 16 specifieke wijken van Rotterdam. Dit betreft de wijken Bergpolder, Blijdorp, Bloemhof, Carnisse, Groot-IJsselmonde, Hillegersberg-Zuid, Hillesluis, Kralingen-Oost, Kralingen-West, Het Lage Land, Middelland, Nieuwe Westen, Oud-Charlois, Oud-Mathenesse, Rubroek en Tarwewijk.

Bestaande bouw versus nieuwbouw

De opkoopbescherming zal van toepassing zijn naast de eventuele andere bestaande maatregelen van (sommige) gemeenten om het ‘buy-to-let’ principe tegen te gaan, zoals een zelfbewoningsverplichting of een anti-speculatiebeding. Zo kent de gemeente Amsterdam sinds juli 2020 een verhuurverbod, dat sindsdien wordt opgenomen in erfpachtvoorwaarden bij nieuwe uitgiften in erfpacht.

Waar de opkoopbescherming vooral ziet op bestaande bouw, zijn een zelfbewoningsverplichting en een anti-speculatiebeding in de regel van toepassing op nieuwbouw. Dergelijke maatregelen kunnen vaak alleen worden opgelegd door gemeenten indien zij in een positie zijn (bijvoorbeeld omdat er gemeentegrond bij het project betrokken is) om aan de ontwikkelaar van de betreffende nieuwbouw bepaalde verplichtingen kunnen opleggen. Dergelijke verplichtingen kunnen dan bijvoorbeeld worden opgenomen in een anterieure overeenkomst, een koopovereenkomst of, in geval van erfpacht, in de erfpachtvoorwaarden. Meestal gelden anti-speculatiebedingen en zelfbewoningsplichten voor een bepaald aantal jaren en worden zij gekoppeld aan een kwalitatieve verplichting en/of aan een kettingbeding met een boete, teneinde ook rechtsopvolgend eigenaren van de betreffende woning aan die verplichtingen te binden.

Zoals eerder aangestipt, bestaan op tal van onderwerpen nog onduidelijkheden omtrent de toepassing van de Wet opkoopbescherming, zoals hoe deze wet zich verhoudt met het principe 'koop breekt geen huur’ en zoals wat de impact van een eventuele toepasselijke opkoopbescherming is op reeds gesloten koopovereenkomsten ten aanzien van – na het sluiten van de koopovereenkomst voor opkoopbescherming aangewezen woonruimten – waarbij de beoogde levering na inwerkingtreding van de wet zal plaatsvinden.

Wilt u hier meer over weten of wilt u informatie over andere recente (aangekondigde) wijzigingen voor de Nederlandse vastgoedmarkt, of heeft u specifieke vragen over uw bestaande portefeuille of anderszins, neem dan gerust contact met ons op.

> Lees onze Engelse versie hier